Le parole esatte
del credito.

Sistema di risoluzione alternativa delle controversie tra clienti e intermediari bancari e finanziari, istituito da Banca d'Italia.

L'ABF decide su controversie relative ad operazioni e servizi bancari e finanziari fino a 200.000 euro. Il ricorso all'ABF, gratuito per il cliente, è obbligatorio come condizione di procedibilità prima dell'eventuale azione giudiziaria. KEY descrive nella pagina Reclami i passi per accedervi dopo l'esaurimento del proprio processo di reclamo interno.

Operazione con cui l'acquirente di un immobile subentra nel mutuo già acceso dal venditore, assumendone il debito residuo.

L'accollo è previsto dall'art. 1273 del Codice Civile e, nella prassi immobiliare, consente all'acquirente di rilevare il mutuo esistente evitando i costi di accensione di un nuovo finanziamento. L'accollo è liberatorio solo se la banca dichiara espressamente di liberare il debitore originario; in mancanza è cumulativo e il venditore resta obbligato in solido. La banca conserva la facoltà di valutare il merito creditizio dell'accollante prima di prestare il consenso.

Vedi anche: Ipoteca, Sostituzione

Finanziamento a breve termine con cui la banca anticipa l'importo di fatture ancora da incassare, a fronte del loro mandato all'incasso.

L'anticipo fatture, tecnicamente strutturato come anticipo su ricevute bancarie o autoliquidante, mette a disposizione dell'impresa una percentuale del valore delle fatture emesse (tipicamente 70-80%) in attesa del pagamento del cliente. A differenza del factoring, il credito non viene ceduto: l'operazione è di regola pro solvendo e il rischio di mancato incasso resta in capo all'impresa. È uno degli strumenti più diffusi per la gestione del capitale circolante.

Vedi anche: Factoring

Insieme di obblighi (D.lgs 231/2007) volti alla prevenzione dell'uso del sistema finanziario per riciclaggio di proventi illeciti e finanziamento del terrorismo.

I mediatori creditizi sono soggetti obbligati ai sensi del D.lgs 231/2007: devono adempiere a obblighi di adeguata verifica della clientela, conservazione dei dati, segnalazione di operazioni sospette (SOS) alla UIF e formazione continua del personale. L'attività antiriciclaggio è oggetto di vigilanza periodica da parte dell'OAM.

Articolo del D.L. 34/2020 che disciplina le opzioni alternative alla detrazione diretta dei bonus edilizi: sconto in fattura e cessione del credito.

L'art. 121 ha introdotto le opzioni di sconto in fattura e cessione del credito per i bonus edilizi, rendendo monetizzabili detrazioni che diversamente sarebbero state recuperate solo nell'arco di 5-10 anni. Il comma 6 disciplina la responsabilità solidale del cessionario nei casi di concorso nella violazione: principio cardine per la due diligence preventiva sul credito acquistato.

Vedi anche: Cessione del Credito

Dichiarazione tecnica giurata di un professionista abilitato che attesta requisiti tecnici, congruità delle spese e stato di avanzamento dei lavori.

L'asseverazione, accompagnata da polizza RC professionale obbligatoria, è un presidio centrale della filiera del credito fiscale edilizio: trasferisce sul professionista asseveratore la responsabilità tecnica delle dichiarazioni rese. In sede di due diligence KEY verifica massimali, scadenza ed effettiva operatività della polizza dell'asseveratore.

Finanziamento con rimborso del capitale in un'unica soluzione a scadenza, mentre durante il piano vengono pagati solo gli interessi.

I finanziamenti bullet sono tipicamente utilizzati nelle operazioni straordinarie d'impresa (acquisizioni, bridge financing, leveraged buyout) o nel real estate development, dove il rimborso del capitale è atteso dall'esito di un evento futuro: cessione del bene, refinancing strutturato, completamento del progetto.

Trasferimento a un terzo di un credito d'imposta vantato verso l'Erario, dietro corrispettivo monetario.

La cessione consente al titolare di un credito d'imposta — tipicamente derivante da bonus edilizi (Superbonus, Ecobonus, Sismabonus) o crediti d'imposta su investimenti — di monetizzare immediatamente la posizione, trasferendola a un cessionario che la utilizzerà in compensazione con i propri debiti tributari tramite modello F24. Il quadro è stato profondamente modificato dal D.L. 11/2023.

Vedi anche: Art. 121, Sconto in Fattura, F24

Prestito personale rimborsato mediante trattenuta diretta in busta paga o sulla pensione, fino a un quinto dello stipendio netto.

La cessione del quinto è disciplinata dal D.P.R. 180/1950 e prevede il rimborso tramite una rata fissa non superiore al 20% dell'emolumento netto, trattenuta direttamente dal datore di lavoro o dall'ente pensionistico. È assistita obbligatoriamente da polizza rischio vita e, per i lavoratori dipendenti, dalla garanzia del TFR; ciò la rende accessibile anche a chi presenta segnalazioni nei SIC. La delegazione di pagamento consente un secondo quinto cumulabile.

Vedi anche: CRIF, TAEG

Finanziamento non assistito da garanzie reali, fondato esclusivamente sul merito creditizio e sulla capacità di rimborso del debitore.

Il credito chirografario si contrappone a quello ipotecario o pignoratizio: non essendo assistito da garanzia reale, in caso di insolvenza il creditore concorre con gli altri chirografari sul patrimonio del debitore senza prelazione. Per le imprese è la forma tipica dei finanziamenti a breve-medio termine e viene spesso rafforzato da garanzie personali (fideiussioni) o pubbliche come quella del Fondo di Garanzia MCC.

Vedi anche: MCC, DSCR

Clausola contrattuale che impone all'impresa finanziata di rispettare nel tempo determinati parametri economico-finanziari (es. DSCR, Leverage).

I covenant sono lo strumento principale con cui le banche e i fondi di debito presidiano il rischio di credito su finanziamenti a medio-lungo termine. Il loro mancato rispetto (breach) può comportare la richiesta di rientro anticipato, la rinegoziazione delle condizioni o la conversione in waiver fee. La progettazione iniziale dei covenant è parte centrale dell'attività di advisory.

Vedi anche: DSCR

Principale Sistema di Informazioni Creditizie (SIC) italiano, che raccoglie i dati sui finanziamenti richiesti e in corso di rimborso.

I SIC come CRIF sono banche dati private disciplinate dal Codice di condotta per i sistemi informativi gestiti da soggetti privati (Provvedimento del Garante Privacy), che fissa i tempi di conservazione dei dati positivi e negativi. Una segnalazione di ritardo o insolvenza incide sul merito creditizio in fase di istruttoria; i tempi di cancellazione dei ritardi sanati sono tassativamente definiti (12-36 mesi a seconda della gravità). Vanno tenuti distinti dalla Centrale Rischi pubblica di Banca d'Italia.

Vedi anche: Istruttoria, Antiriciclaggio

Indicatore di sostenibilità del debito: flusso di cassa operativo diviso servizio del debito (capitale + interessi).

Un DSCR ≥ 1,2 è generalmente richiesto dalle banche per finanziamenti a medio-lungo termine concessi a imprese: significa che la cassa generata dalla gestione copre con margine la rata complessiva del debito. È uno dei parametri previsti dal Codice della Crisi d'Impresa (D.lgs 14/2019) come early warning di squilibrio finanziario.

Processo di verifica preventiva della genuinità, tracciabilità e regolarità di un credito d'imposta prima della sua acquisizione.

Nella filiera del credito fiscale la due diligence esamina la documentazione tecnica e amministrativa a supporto del credito — asseverazioni, visto di conformità, titoli edilizi, tracciabilità dei pagamenti, congruità delle spese — per fondare la diligenza del cessionario ai sensi dell'art. 121, comma 6-bis, del D.L. 34/2020, che esclude il concorso nella violazione in presenza di specifica documentazione. È il presidio che distingue l'acquisto di crediti solidi da quello di posizioni a rischio contestazione.

Vedi anche: Cessione del Credito, Asseverazione, Visto di Conformità, Art. 121

Tasso medio al quale le principali banche europee si prestano denaro fra loro, parametro di riferimento dei mutui a tasso variabile.

L'Euribor è rilevato quotidianamente dallo European Money Markets Institute nelle scadenze a 1, 3 e 6 mesi ed è amministrato in conformità al Regolamento UE 2016/1011 (Benchmark Regulation). Nei mutui a tasso variabile il tasso applicato è la somma fra Euribor e spread contrattuale, per cui le sue oscillazioni si trasferiscono direttamente sull'importo della rata. In fasi di risalita dei tassi diventa la principale leva di valutazione fra variabile, fisso e surroga.

Vedi anche: Spread, IRS, TAN

Modello unificato di pagamento dei tributi e dei contributi: strumento tecnico con cui il cessionario utilizza in compensazione il credito acquistato.

L'utilizzo in compensazione di un credito ceduto avviene esclusivamente tramite modello F24 telematico, nei limiti delle rate annuali ammesse dalla normativa di riferimento. Il blocco o sospensione del credito da parte dell'Agenzia delle Entrate determina l'impossibilità di compensazione e impatta direttamente sulla liquidità del cessionario.

Vedi anche: Cessione del Credito

Cessione dei crediti commerciali di un'impresa a un factor, che ne cura la gestione e ne anticipa in tutto o in parte il valore.

Il factoring è disciplinato dalla L. 52/1991 sulla cessione dei crediti d'impresa e può assumere forma pro soluto, con trasferimento al factor del rischio di insolvenza del debitore ceduto, o pro solvendo, in cui tale rischio resta in capo al cedente. Oltre allo smobilizzo dei crediti offre servizi di gestione e incasso del portafoglio, migliorando il capitale circolante. Si distingue dall'anticipo fatture per il trasferimento della titolarità del credito.

Vedi anche: Anticipo Fatture

Garanzia reale iscritta su un immobile che attribuisce al creditore il diritto di espropriarlo e soddisfarsi con prelazione in caso di inadempimento.

L'ipoteca è disciplinata dagli artt. 2808 e seguenti del Codice Civile e si costituisce con l'iscrizione nei registri immobiliari. Nei mutui è iscritta per un importo pari a circa il 150-200% del capitale, a copertura di interessi, spese ed eventuali more. Il grado di iscrizione ne determina la priorità: la surroga preserva l'ipoteca di primo grado esistente, mentre un nuovo mutuo ne richiede una ex novo.

Vedi anche: Perizia, Surroga, LTV

Tasso di riferimento dei mutui a tasso fisso, espressione del costo del denaro sulle scadenze a medio-lungo termine.

L'IRS quota il tasso a cui il mercato scambia flussi a tasso fisso contro flussi a tasso variabile per una data durata (10, 20, 30 anni). Nei mutui a tasso fisso la banca somma all'IRS di pari durata il proprio spread, ottenendo il tasso finale bloccato per l'intero piano. Confrontare Euribor e IRS di pari durata è il metodo corretto per stimare la convenienza relativa fra variabile e fisso al momento della stipula.

Vedi anche: Euribor, Spread

Sinonimo di TAEG nei contratti di mutuo, di apertura di credito in conto corrente e nei conti deposito.

L'ISC ha funzione identica al TAEG ma è utilizzato in specifici contratti bancari come definito dalle Istruzioni di Vigilanza di Banca d'Italia in materia di trasparenza. Va sempre confrontato fra offerte della stessa tipologia.

Fase di analisi con cui la banca valuta merito creditizio, documentazione e garanzie prima di deliberare il finanziamento.

L'istruttoria comprende la verifica reddituale e patrimoniale, l'interrogazione delle banche dati creditizie (Centrale Rischi di Banca d'Italia, SIC), la valutazione del rapporto rata/reddito e, nei mutui, la perizia dell'immobile. Il lavoro del mediatore consiste nel pre-istruire e presentare la pratica all'istituto più coerente con il profilo del cliente, riducendo tempi di delibera e rischio di rigetto. Alla delibera positiva segue la stipula.

Vedi anche: Perizia, CRIF, Mediatore Creditizio

Contratto con cui una società di leasing acquista un bene e ne concede il godimento all'utilizzatore dietro canoni periodici, con opzione finale di riscatto.

Il leasing finanziario consente a imprese e professionisti di utilizzare beni strumentali, immobili o veicoli senza immobilizzare capitale nell'acquisto, deducendo i canoni secondo le regole fiscali applicabili. Alla scadenza l'utilizzatore può esercitare il riscatto pagando il valore residuo prefissato e acquisire la proprietà del bene. Il sale and lease-back ne rappresenta una variante finalizzata alla liberazione di liquidità.

Vedi anche: Sale and Lease-Back

Rapporto fra importo del finanziamento e costo totale di un'operazione immobiliare di sviluppo.

L'LTC è l'indicatore di leva tipico del real estate development: mette in relazione il debito con il costo complessivo del progetto (acquisto dell'area, costi di costruzione, oneri, spese tecniche), diversamente dall'LTV che si rapporta al valore finale a garanzia. Le banche finanziano tipicamente il 60-80% del costo, richiedendo che l'equity del promotore copra la quota residua a presidio del rischio di superamento dei costi.

Vedi anche: LTV

Rapporto fra importo del mutuo e valore di perizia dell'immobile a garanzia.

L'LTV è il principale indicatore di rischio nei mutui ipotecari. Le banche italiane finanziano tipicamente fino all'80% del valore di perizia; oltre questa soglia (mutui al 95% o 100%) l'operazione richiede garanzie aggiuntive — fondo di garanzia prima casa Consap, polizza credit protection, fideiussione — e produce tassi più elevati per il maggior assorbimento di capitale regolamentare della banca.

Garanzia pubblica gestita da Mediocredito Centrale che copre una quota dei finanziamenti concessi alle piccole e medie imprese.

Il Fondo di Garanzia per le PMI, istituito dalla L. 662/1996 e operato da Mediocredito Centrale, rilascia una garanzia dello Stato che riduce il rischio a carico della banca e migliora l'accesso al credito delle imprese, spesso in assenza di garanzie reali. La copertura varia per tipologia di operazione e classe di rating del beneficiario secondo il modello di valutazione del Fondo. Costituisce una garanzia a prima richiesta ponderabile allo 0% ai fini di vigilanza per la banca.

Vedi anche: Chirografario, SACE, DSCR

Operatore iscritto all'Elenco OAM che mette in relazione clienti e banche senza essere parte del contratto.

Il mediatore creditizio è un soggetto regolamentato dal D.lgs 141/2010, vigilato dall'Organismo Agenti e Mediatori (OAM), tenuto a operare con indipendenza rispetto agli istituti finanziatori e a non incassare somme né concedere credito in proprio. KEY srl è iscritta all'Elenco Mediatori Creditizi OAM al n° M673.

Vedi anche: OAM

Credito bancario per il quale il debitore è in stato di insolvenza conclamata o di significativa difficoltà nel rimborso.

I NPL si distinguono in sofferenze, inadempienze probabili (UTP) ed esposizioni scadute. Il mercato secondario degli NPL italiano è uno dei più grandi d'Europa: KEY collabora con operatori specializzati per l'assistenza ai debitori nelle operazioni di saldo e stralcio e di ristrutturazione del debito.

Vedi anche: UTP

Organismo di vigilanza al quale devono essere iscritti per legge tutti i mediatori creditizi e gli agenti in attività finanziaria operanti in Italia.

L'OAM è stato istituito dal D.lgs 141/2010 ed è sottoposto al controllo di Banca d'Italia. Cura la tenuta dell'Elenco dei mediatori creditizi, ne verifica i requisiti di onorabilità, professionalità e indipendenza, e applica sanzioni in caso di violazioni. L'iscrizione OAM di KEY è verificabile pubblicamente sul portale dell'Organismo.

Stima del valore di mercato di un immobile redatta da un tecnico incaricato dalla banca ai fini della concessione del mutuo.

La perizia estimativa determina il valore su cui si calcola l'LTV e quindi l'importo massimo finanziabile. In Italia le banche seguono gli standard di valutazione EBA e le Linee Guida ABI per la valutazione degli immobili in garanzia, che privilegiano il valore di mercato prudente e il metodo comparativo. Un divario significativo fra prezzo di compravendita e valore di perizia può ridurre l'importo erogabile e imporre un maggiore apporto di mezzi propri.

Vedi anche: Ipoteca, LTV, Istruttoria

Capienza fiscale del soggetto che acquista un credito d'imposta, ossia l'ammontare di debiti tributari che può compensare in F24 in un dato periodo.

L'utilità di un credito ceduto dipende dalla capacità del cessionario di assorbirlo in compensazione: il plafond è dato dal volume di imposte e contributi periodicamente dovuti tramite modello F24, entro le rate annuali in cui il credito è ripartito. Un plafond insufficiente rende il credito parzialmente illiquido, poiché la quota non compensata resta a maturare negli anni successivi. La sostenibilità del plafond è un elemento centrale nella strutturazione delle operazioni di acquisto.

Vedi anche: Cessione del Credito, F24

Fase iniziale del finanziamento in cui il debitore paga i soli interessi sul capitale erogato, prima dell'avvio del piano di rimborso vero e proprio.

Il preammortamento tecnico copre l'intervallo fra la data di erogazione e la prima rata piena, con addebito degli interessi maturati sui giorni intercorsi. Nel preammortamento finanziario, invece, per un periodo concordato si versano solo gli interessi senza rimborsare capitale, alleggerendo l'esborso iniziale a fronte di un costo complessivo più elevato. È frequente nei mutui a stato avanzamento lavori e nei finanziamenti alle imprese in fase di start-up di un investimento.

Gruppo assicurativo-finanziario controllato dallo Stato che offre garanzie a sostegno dell'export e degli investimenti delle imprese italiane.

SACE rilascia garanzie e coperture assicurative sui crediti all'esportazione e, attraverso strumenti come la Garanzia Futuro e i programmi di sistema, sostiene finanziamenti destinati a investimenti, internazionalizzazione e transizione ecologica. Le garanzie SACE, controgarantite dallo Stato, consentono alle banche di erogare importi maggiori a condizioni più favorevoli. Si affianca al Fondo di Garanzia MCC coprendo tipicamente operazioni di taglio più elevato.

Vedi anche: MCC

Operazione con cui un'impresa vende un proprio bene a una società di leasing e contestualmente lo riprende in leasing, monetizzandolo senza perderne l'uso.

Nel sale and lease-back l'impresa proprietaria (tipicamente di un immobile strumentale o di un impianto) cede il bene e ne mantiene la disponibilità pagando canoni di leasing, con facoltà di riacquisto a scadenza. È uno strumento di rafforzamento della liquidità e del capitale circolante che valorizza asset immobilizzati. La sua legittimità è subordinata all'assenza di finalità di garanzia elusiva del divieto di patto commissorio (art. 2744 c.c.).

Vedi anche: Leasing

Modalità alternativa alla detrazione: il fornitore applica uno sconto in fattura pari alla detrazione spettante e recupera l'importo come credito d'imposta cedibile.

Con lo sconto in fattura il committente non anticipa l'IVA né la quota detraibile dei lavori: lo sconto è pieno o parziale e il fornitore matura un credito d'imposta che può utilizzare in compensazione o cedere a un terzo. Il D.L. 11/2023 ha drasticamente ridotto la platea dei soggetti che possono ancora esercitare questa opzione.

Vedi anche: Art. 121

Estinzione anticipata del mutuo esistente con accensione di un nuovo finanziamento, eventualmente di importo superiore.

Diversamente dalla surroga, la sostituzione comporta tutti i costi notarili e fiscali di un'operazione ex novo, ma permette di rinegoziare durata, importo (con erogazione di liquidità aggiuntiva) e tipologia di tasso. Conviene quando l'esigenza non è solo migliorare le condizioni ma anche raccogliere liquidità o ricontrattare il piano finanziario.

Vedi anche: Surroga

Maggiorazione che la banca aggiunge a un tasso di riferimento (es. Euribor) per determinare il tasso finale.

Nei mutui a tasso variabile il tasso applicato è dato dalla somma fra un parametro oggettivo (Euribor a 1, 3 o 6 mesi) e uno spread fisso contrattuale. Lo spread è il vero margine commerciale della banca: la sua negoziazione, soprattutto per profili di rischio elevati, è il principale terreno di lavoro del mediatore creditizio.

Agevolazione fiscale per interventi di efficientamento energetico e riduzione del rischio sismico introdotta dall'art. 119 del D.L. 34/2020.

Il Superbonus ha riconosciuto una detrazione, originariamente al 110% e poi progressivamente ridotta, per specifici interventi trainanti e trainati su edifici residenziali, subordinata al doppio salto di classe energetica attestato da APE. Ha rappresentato il principale motore del mercato dei crediti fiscali edilizi, esercitabile tramite detrazione diretta, sconto in fattura o cessione del credito ex art. 121. Le successive modifiche (D.L. 11/2023 e leggi di bilancio) ne hanno ridotto aliquote e perimetro applicativo.

Vedi anche: Art. 121, Cessione del Credito, Asseverazione

Trasferimento del mutuo presso un nuovo istituto a costo zero per il debitore, ai sensi della L. 40/2007.

La surroga (portabilità) consente di sostituire il finanziatore mantenendo invariati capitale residuo, ipoteca e garanzie. Tutti i costi (perizia, istruttoria, atto notarile, imposta sostitutiva) sono a carico della banca subentrante. Non è possibile modificare l'importo né il bene oggetto di garanzia: per questo si distingue dalla sostituzione del mutuo.

Vedi anche: Sostituzione

Costo totale annuo del finanziamento espresso in percentuale, comprensivo di interessi e oneri obbligatori.

Il TAEG è l'indicatore di legge che esprime in un'unica percentuale annua il costo complessivo del credito: include il TAN, le spese di istruttoria, l'incasso rata, l'imposta sostitutiva e, ove previsti, i premi di assicurazioni obbligatoriamente collegate. È il parametro di confronto omogeneo fra offerte concorrenti previsto dal TUB (D.lgs 385/93) e dalla normativa UE sul credito ai consumatori.

Vedi anche: TAN, ISC

Tasso d'interesse puro applicato al capitale, al netto di spese e oneri.

Il TAN misura il solo costo finanziario del prestito. Da solo non è sufficiente per confrontare offerte: due finanziamenti con stesso TAN possono avere TAEG molto diversi a causa di costi accessori. Per le valutazioni operative KEY utilizza sempre il TAEG come parametro di confronto.

Vedi anche: TAEG

Tasso medio di mercato pubblicato trimestralmente da Banca d'Italia, base per il calcolo della soglia usura.

Il TEGM rappresenta la media ponderata dei tassi effettivamente applicati dal sistema bancario e finanziario, rilevata per categoria di operazione. Su questo dato si calcola il Tasso Soglia ai sensi della L. 108/96: TEGM × 1,25 + 4 punti percentuali, con un differenziale massimo di 8 punti rispetto al TEGM stesso.

Vedi anche: ISC

D.lgs 385/1993: legge quadro dell'attività bancaria, creditizia e di intermediazione finanziaria in Italia.

Il TUB disciplina la riserva di attività bancaria, la vigilanza prudenziale, la trasparenza dei rapporti contrattuali e la gestione delle crisi degli intermediari. Tutte le operazioni intermediate da KEY rientrano nel perimetro del TUB e delle relative Disposizioni di Vigilanza di Banca d'Italia.

Esposizione creditizia in cui il debitore è valutato dalla banca come probabilmente incapace di adempiere integralmente senza il ricorso a misure quali l'escussione delle garanzie.

Gli UTP rappresentano un'area intermedia fra il credito performing e la sofferenza vera e propria. La gestione attiva degli UTP — rinegoziazione, allungamento, finanza interinale — è oggi uno dei principali campi di attività dei fondi di credito privato e dei servicer specializzati.

Vedi anche: NPL

Attestazione rilasciata da un professionista abilitato (commercialista, CAF) sulla corretta predisposizione della documentazione fiscale relativa al credito.

Il visto di conformità verifica la regolarità formale dei dati comunicati all'Agenzia delle Entrate ai fini dell'esercizio dell'opzione ex art. 121. La sua presenza, accompagnata da asseverazione tecnica e polizza, è uno dei principali elementi di prova della diligenza del cessionario.