Contesto e criticità
La famiglia aveva acceso alcuni anni prima un mutuo prima casa a tasso variabile, con una rata inizialmente contenuta che era cresciuta in modo sensibile dopo la risalita dei tassi di riferimento. Con un bilancio familiare su cui gravavano anche le spese di due figli, l'incertezza sull'importo della rata era diventata la preoccupazione principale: non un problema di sostenibilità immediata, ma di prevedibilità nel tempo.
La surroga (portabilità del mutuo ai sensi della normativa vigente) consente di trasferire il finanziamento residuo a una nuova banca a condizioni diverse senza costi di istruttoria, perizia o notarili a carico del cliente. Il punto critico non era la fattibilità tecnica, ma trovare l'istituto disposto a offrire il tasso fisso migliore su quel profilo, con una durata residua che mantenesse la rata a un livello sostenibile per il bilancio familiare.
L'approccio KEY
KEY è intervenuta come mediatore creditizio, mettendo a confronto le offerte di più istituti sullo stesso profilo e affiancando la famiglia nella lettura delle condizioni. Il mediatore non decide né eroga: il valore è nel confronto trasparente e nella selezione dell'offerta realmente più conveniente, al netto degli oneri accessori.
- Raccolta e ordinamento della documentazione reddituale e del piano di ammortamento residuo del mutuo in essere.
- Confronto simultaneo di più preventivi di surroga a tasso fisso, normalizzati sullo stesso debito residuo e sulla stessa durata per renderli realmente comparabili.
- Verifica che tutte le offerte fossero a costo zero per il cliente (assenza di spese di istruttoria, perizia e imposta sostitutiva a carico), come previsto per la portabilità.
- Assistenza fino alla stipula presso il notaio, con coordinamento tra banca surrogante e banca surrogata per l'estinzione e il subentro dell'ipoteca.
Struttura dell'operazione
L'operazione ha trasferito il debito residuo di circa € 210 mila su un nuovo finanziamento a tasso fisso, con una rata mensile stabile e prevedibile per l'intera durata residua. La surroga è stata perfezionata a costo zero per la famiglia, in linea con la disciplina della portabilità: la nuova banca ha sostenuto gli oneri di perizia e istruttoria e ha rilevato l'ipoteca esistente per surroga, senza necessità di cancellazione e riscrizione. La durata è stata mantenuta coerente con quella residua originaria, evitando l'allungamento eccessivo che avrebbe abbassato la rata solo a costo di un forte aumento degli interessi complessivi.
Il passaggio dal variabile al fisso ha eliminato l'esposizione alle oscillazioni future dei tassi, dando alla famiglia la certezza dell'importo della rata: l'obiettivo dichiarato all'inizio dell'incarico.
Un aspetto spesso trascurato dalla clientela è che le offerte di surroga non sono direttamente comparabili così come vengono presentate: cambiano il tipo di tasso di riferimento, lo spread, la presenza o meno di prodotti accessori vincolati e la durata proposta. Riportare tutti i preventivi allo stesso debito residuo e alla stessa durata è ciò che ha permesso alla famiglia di leggere il costo reale di ciascuna soluzione e di scegliere in modo consapevole, senza sorprese in fase di stipula e senza vincoli commerciali non richiesti.